Wady robót budowlanych a odszkodowanie kosztorysowe – co zmienia uchwała Sądu Najwyższego?

Sąd Najwyższy: koszt naprawy nie zawsze = wysokość szkody

W uchwale z dnia 13 maja 2026 r. (III CZP 25/25) Sąd Najwyższy (wydanej w odp. na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Szczecinie) wskazał, że odszkodowanie za wadliwe wykonanie robót budowlanych nie powinno być automatycznie ustalane według kosztów usunięcia wad.

To bardzo ważne stanowisko, ponieważ w praktyce wielu inwestorów opierało swoje roszczenia głównie na kosztorysach naprawczych. Często wyglądało to w ten sposób, że inwestor przedstawiał wycenę naprawy usterek i uznawał ją za wysokość poniesionej szkody.

Sąd Najwyższy uznał jednak, że sama wartość planowanych prac naprawczych nie zawsze pokazuje rzeczywistą szkodę.

Co oznacza metoda dyferencyjna?

Sąd Najwyższy wskazał, że wysokość szkody należy ustalać przy zastosowaniu tzw. metody dyferencyjnej.

W praktyce oznacza to porównanie:
– wartości majątku przed powstaniem szkody,
– wartości majątku po wystąpieniu szkody.

Przy wadach robót budowlanych chodzi więc o ustalenie, jak bardzo wada rzeczywiście wpływa na wartość nieruchomości albo możliwość korzystania z inwestycji.

Może się bowiem okazać, że:
– koszt naprawy jest bardzo wysoki,
– ale rzeczywiste obniżenie wartości nieruchomości znacznie niższe.

Co ta uchwała oznacza dla inwestora?

Dla inwestorów oznacza to przede wszystkim większą konieczność dokładnego przygotowania roszczeń.

Sam kosztorys naprawy może już nie wystarczyć.

Coraz większe znaczenie mogą mieć:
– opinie biegłych,
– dokumentacja techniczna,
– analiza wpływu wad na wartość nieruchomości,
– wykazanie rzeczywistego uszczerbku majątkowego.

To szczególnie ważne przy dużych inwestycjach, gdzie koszty usuwania wad mogą sięgać setek tysięcy albo milionów złotych.

Nie oznacza to jednak, że inwestor traci ochronę.

Nadal możliwe pozostaje dochodzenie:
– usunięcia wad,
– roszczeń z rękojmi,
– odszkodowania,
– kar umownych,
– zwrotu części kosztów napraw.

Zmienia się przede wszystkim sposób wykazywania wysokości szkody.

Co uchwała oznacza dla wykonawcy?

Dla wykonawców uchwała może być bardzo ważnym argumentem w sporach sądowych.

W praktyce wielu wykonawców spotykało się z sytuacją, w której inwestor przedstawiał bardzo wysoki kosztorys napraw i oczekiwał zapłaty całej kwoty.

Po uchwale Sądu Najwyższego wykonawca może argumentować między innymi, że:
– koszt naprawy jest zawyżony,
– wada nie powoduje aż tak dużego spadku wartości nieruchomości,
– część prac oznacza ulepszenie inwestycji,
– inwestor nie wykazał rzeczywistej szkody.

Może to mieć ogromne znaczenie zwłaszcza przy sporach dotyczących dużych inwestycji budowlanych i robót wykonywanych przez generalnych wykonawców lub podwykonawców.

Czy inwestor nadal może dochodzić kosztów naprawy?

Tak.

Uchwała Sądu Najwyższego nie oznacza końca odpowiedzialności za wadliwe roboty budowlane.

Nie oznacza również, że inwestor nie może żądać zwrotu kosztów usunięcia wad.

Sąd Najwyższy zwrócił jednak uwagę, że w sporach odszkodowawczych trzeba dokładniej wykazać:
– rzeczywistą szkodę,
– wpływ wad na wartość inwestycji,
– realny zakres uszczerbku majątkowego.

Dlatego każda sprawa wymaga indywidualnej oceny – zarówno od strony technicznej, jak i prawnej.

Dlaczego ta uchwała jest tak ważna?

To orzeczenie może znacząco wpłynąć na przyszłe spory budowlane.

W praktyce można spodziewać się:
– większego znaczenia opinii biegłych,
– dokładniejszego badania rzeczywistej wartości szkody,
– częstszych sporów dotyczących kosztorysów napraw,
– bardziej szczegółowej analizy dokumentacji budowlanej.

Dla obu stron sporu oznacza to konieczność lepszego przygotowania jeszcze przed wejściem do sądu.

Spory dotyczące wad robót budowlanych – pomoc prawna Szczecin

Nasza kancelaria pomaga inwestorom i wykonawcom w sporach dotyczących:
– wad robót budowlanych,
– odpowiedzialności wykonawców,
– kosztów usuwania usterek,
– rękojmi i gwarancji,
– kar umownych,
– rozliczeń inwestycji budowlanych.

Analizujemy dokumentację techniczną, pomagamy ocenić ryzyko sporu i reprezentujemy klientów przed sądami.